Canvis en la compra d'habitatge: Hisenda fixa un nou valor per calcular els impostos

El nou any arriba amb un canvi fiscal a l'hora de comprar immobles. Fins ara, es liquidaven impostos en funció del preu que es pagava per un pis o una casa. A partir de l'1 de gener el cadastre, per ordre del Ministeri d'Hisenda, fixarà un valor de referència que determinarà el que cal tributar. Aquest valor pot ser en alguns casos més alt que el del pis adquirit i ens pot obligar a tributar més que ara.      

Un valor de referència nou

Fins ara, si es comprava un pis de segona mà s'havia de pagar el 10% en concepte d'impost de transmissions patrimonials. L'Agència Tributària podia arribar a comprovar l'operació i obligar a pagar més si demostrava que el pis s'havia venut per sota del valor de mercat. Això suposava litigis que ara Hisenda vol evitar.

Amb aquesta idea, el cadastre, que depèn del Ministeri d'Hisenda, ha creat un valor de referència que tindrà en compte les escriptures de compravenda fetes l'any anterior en una zona concreta.

A partir de l'1 de gener s'haurà de consultar el web del cadastre per saber en quant es valora el pis que es vol adquirir. "Ara mateix hi ha una valoració per zones però no per immobles", explica Carme Jover, presidenta de la Comissió de Fiscalistes del Col·legi d'Economistes de Catalunya.

"Ara entraré al web i veuré que el valor mínim del meu nou pis són, per exemple, 300.000 euros. Aquesta serà la base imposable per liquidar l'impost de transmissions i el de successions."

Es pot demanar una rectificació

En tot cas, es podrà comprar per sota d'aquest valor de referència. Això a l'Agència Tributària tant li fa perquè ja haurà ingressat els impostos que volia.

Ara bé, pot ser que el comprador no estigui d'acord amb el valor de referència que li han assignat al seu pis. Què ha de fer? Ho aclareix Carme Jover: "Autoliquidaré per 300.000 euros, però si crec que el valor real del pis són 200.000 jo rectificaré la meva autoliquidació i reclamaré una devolució per ingressos indeguts. Hauré d'aportar totes les proves que pugui."

"Pot passar que el valor de referència del pis sigui 300.000, però jo el tingui destrossat i pugui demostrar que el valor real són 200.000. El cadastre ho analitzarà i pot ser que ens doni la raó."

Segons Hisenda, el valor de referència estarà lleugerament per sota del valor de mercat. Hi aplicarà un factor reductor i, per exemple, un pis valorat en 300.000 euros, amb la nova norma tindrà un valor de referència de 270.000.  

I al venedor? L'afecta el valor de referència?

Fins ara hem parlat del comprador i dels impostos que ha de pagar. Però què passa amb el venedor? Haurà de tributar, si té plusvàlues, pel preu de venda acordat i signat? O ho haurà de fer també pel valor de referència pel que ha hagut de liquidar el comprador? És a dir, si ven per 200.000 euros però el comprador tributa per 300.000, el venedor també estarà obligat a tributar en funció d'aquesta última xifra?

Carme Jover resol el dubte: "El venedor fa constar l'operació a la declaració de la renda i pagarà per la diferència entre el preu de compra i el de venda, si és positiva". Segons explica, la llei general tributària, en l'article 14, diu que no es pot aplicar l'analogia tributària, és a dir, que una norma no afecta l'altra: "L'impost de transmissions patrimonials no afecta el de la renda. Si s'ha venut per 200.000 i el valor de referència que marca el cadastre és superior, es tributa a la declaració de renda per 200.000."

L'IBI, al marge de la nova norma

I un altre impost, el de béns immobles, que es paga anualment als ajuntaments, pujarà a partir d'ara? Jover ho nega: "L'IBI depèn del valor cadastral i no del valor de referència. Són valors independents i l'IBI no canvia."

La nova llei no tindrà efectes retroactius i no afectarà les operacions fetes abans del 2022.